Avant de devenir propriétaire, la première étape consiste à déterminer sa capacité d’emprunt. Il faut être capable de consacrer moins d’un tiers de ses revenus mensuels au remboursement du crédit. L’endettement maximal est précisément de 35%. Cependant, la règle de calcul est différente selon les établissements, et un dossier peut très bien être accepté dans une banque et refusé dans une autre.

Taux d’endettement : qu’est-ce que c’est ?

Le taux d’endettement exprime la part du revenu consacrée aux remboursements des prêts. Il peut s’agir de crédits immobiliers ou de prêts à la consommation. Quand on parle de taux d’endettement, la plupart des personnes ont en tête la règle du tiers des revenus à ne pas dépasser pour obtenir un prêt. De façon simplifiée, pour obtenir un financement, votre salaire doit être au moins 3 fois supérieur à la mensualité de l’emprunt.

Longtemps, cette règle du tiers des revenus est restée théorique. Désormais, depuis janvier 2022, il s’agit d’une règle contraignante pour les banques, qui ne peuvent accepter qu’un nombre limité de dossiers dépassant le taux d’endettement maximum. Depuis 2021, le taux maximal est fixé à 35% des revenus, contre 33% auparavant.

Pourquoi cette règle du taux d’endettement ? Les banques et leurs autorités de contrôle considèrent qu’un niveau d’endettement supérieur à 35% présente un risque trop important, pour elles, de défaut de remboursement. L’analyse de ce risque ne repose pas uniquement sur le taux d’endettement mais aussi, et surtout, sur une étude approfondie du profil de l’emprunteur (le « scoring ») et particulièrement sur le « reste à vivre » et le « quotient familial ». En fonction de cette étude de dossier, le taux d’endettement autorisé peut ainsi être modulé à la hausse ou à la baisse. Les banques gardent une marge de 20% de dossiers pouvant être « hors des clous », une exception qui sera réservée à des ménages pouvant présenter d’autres éléments (stabilité de l’emploi, possibilité d’évolution, « bon client » bancaire, etc.).

Comment est calculé le taux d’endettement ?

Le taux d’endettement se calcule par la formule suivante, sur une base mensuelle le plus souvent :

Taux d’endettement = (charge d’emprunt) × 100 ÷ (revenus nets)

La charge d’emprunt est égale à l’ensemble des mensualités des prêts existants et des prêts envisagés ; les revenus nets du ménage correspondent aux revenus certains et réguliers de chacun des emprunteurs.

En pratique, les revenus et charges pris en considération dans ce ratio sont déterminés selon des règles propres à chaque établissement de crédit. C’est pourquoi le taux d’endettement peut varier d’une banque à l’autre.

Les revenus fixes, toujours inclus dans le taux d’endettement :

  • Les salaires nets (incluant les éventuelles primes contractuelles ou 13ème mois).
  • Les revenus professionnels non salariés (bénéfice des agriculteurs, commerçants, artisans et professions libérales).
  • Les pensions alimentaires reçues sur décision judiciaire.
  • Les autres pensions : retraite, handicap…

Quid du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu ? Faut-il prendre en compte le salaire avant ou après impôt ? Dans les textes réglementaires c’est bien le revenu avant impôt qui doit être pris en compte. Même si chaque banque reste libre d’être plus sélective que ne le réclame la réglementation.

Les revenus spécifiques, dont la prise en compte est différente selon les prêteurs :

  • Les commissions, perçues par exemple par les commerciaux. Dans la majorité des cas, elles sont prises en compte par les prêteurs, selon l’ancienneté dans la fonction. Certains appliquent une moyenne sur les trois derniers mois, d’autres sur la dernière année. D’autres les excluent purement et simplement des revenus.
  • Les allocations familiales. Etant considérées comme des revenus insaisissables destinés à l’éducation des enfants, elles ne sont pas intégrées aux revenus fixes par la majorité des banques. Elles peuvent être comptabilisées par certaines banques lorsqu’elles seront perçues pendant toute la durée du prêt envisagé.
  • Les allocations logement peuvent être ajoutées aux revenus nets et viennent donc réduire le taux d’endettement. A l’inverse, elles peuvent être déduites directement du loyer. Dans ce cas, l’impact sur le taux d’endettement est nul mais se répercute sur le « reste à vivre ».
  • Les revenus fonciers. Ils font l’objet d’un coefficient de minoration appliqué par la banque en compensation des éventuelles absences de loyers. De plus, lorsque ces revenus sont associés à un prêt, ils peuvent être soustraits de la mensualité correspondante par certains prêteurs, alors que d’autres les ajouteront aux revenus nets.

Les revenus non réguliers, exclus du taux d’endettement :

  • Primes exceptionnelles.
  • Indemnités professionnelles, lorsque celles-ci correspondent à des remboursements de frais et non un complément de salaire.

Par Marie RIALLAND

Page mise à jour le 

Lire l’article